전월세 계약을 앞두고 있다면 설렘보다 불안감이 먼저 생긴다. 특히 큰 목돈이 오가는 만큼 사기나 분쟁에 휘말릴까봐 걱정된다. 하지만 계약 전에 체크해야 할 사항들을 미리 정리해두면 대부분의 문제를 예방할 수 있다. 이 글에서는 전월세 계약 체결 전 반드시 확인해야 할 체크리스트와 실제 사례를 통해 피해를 막는 법을 알려준다.
전월세 사기의 가장 흔한 수법은 중개인이나 건물주가 실제 소유하지 않은 집을 빌려주는 것이다. 특히 계약금을 받은 후 사라지거나, 기존 세입자가 있는데도 중복 계약을 시키는 경우가 많다. 그래서 계약 직전에 반드시 건물 소유권을 확인해야 한다. 등기부등본을 떼서 건물주 이름이 일치하는지, 그리고 근저당권이나 압류 같은 담보가 걸려있지는 않은지 꼭 살펴봐야 한다. 만약 담보가 많이 걸려있다면 계약금을 돌려받지 못할 위험이 높다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소 웹사이트에서 5분 만에 떼고 확인할 수 있다. 건물주 신원은 신분증을 직접 보고 사본을 받아두는 것이 좋다. 가장 중요한 것은 계약서에 사인할 건물주가 실제 소유자인지 확인하는 것이다. 중개인이나 위임인이 대리인으로 나올 때는 특히 더 신경 써야 한다. 위임장이 진짜인지, 인감도장이 맞는지 인감증명서로 확인하고, 가능하면 건물주 본인과 직접 만나서 계약하자.
계약 전 최소 2~3회 이상 현장을 방문해서 집의 실제 상태를 파악해야 한다. 사진만 보거나 한 번 본 것으로는 부족하다. 특히 옛 건물일수록 숨겨진 하자가 많을 수 있다. 누수, 곰팡이, 단열 문제, 전기 배선 손상, 가스누출 등을 꼼꼼히 점검하고 영상이나 사진으로 남겨둬야 퇴거 시 분쟁을 줄일 수 있다.
현장을 방문할 때는 체크리스트를 프린트해서 가져가자. 물을 틀어보고 배수가 잘되는지, 가스레인지와 보일러가 정상인지, 전등과 콘센트가 모두 작동하는지 확인한다. 벽이나 천장에 물 자국이 있으면 누수 흔적일 수 있다. 악취가 나거나 습한 느낌이 들면 통풍이 잘되지 않거나 곰팡이가 있을 가능성이 크다. 이런 사항들을 계약 전 건물주나 중개인에게 서면으로 확인받아두면 나중에 책임 소재가 명확해진다.
계약서를 받으면 보통 재촉해서 빨리 서명하라고 한다. 하지만 이때가 가장 중요한 때다. 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽어야 한다. 특히 계약금·보증금·월세액과 납부일, 계약 기간, 중개수수료 명시 여부를 확인해야 한다. 중개수수료는 임차인과 임대인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙인데, 중개인이 일방적으로 계약금에서 뺄 수도 있다. 그래서 명시적으로 몇 퍼센트인지, 언제 지급하는지 확인해야 한다.
세입자 보증보험은 건물주가 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급해주는 상품이다. 계약서에 보증보험 가입 여부가 명시되어 있는지 꼭 확인하자. 가능하면 계약 전에 건물주와 함께 보증보험에 가입하는 것이 좋다. 또한 현재 거주자가 있다면 그 사람도 함께 확인해서 중복 임차 사기를 피해야 한다.
계약이 끝난 후 가장 자주 놓치는 부분이 전입신고다. 전입신고를 하지 않으면 여러 정부지원금을 받을 수 없다. 예를 들어 월세 세액공제, 전월세보증금 반환 보증보험 청구, 지자체 이사비 지원 등을 못 받게 된다. 계약서와 주민등록표 초본(세입자 신분 확인용), 계약서 사본을 준비해서 전입신고를 서둘러야 한다. 전입신고는 주소지 주민센터에 가면 간단하게 할 수 있고, 온라인으로도 가능하다.
전입신고 후에는 반드시 확인서를 받아두자. 이것이 월세 세액공제를 신청할 때 필요한 서류다. 월세를 내고 있다면 연말정산 때 월세액의 10~15%를 소득공제로 받을 수 있다. 하지만 전입신고를 하지 않으면 이 혜택을 받을 수 없다. 또한 계약서 사본, 신분증 사본, 통장 사본(월세 이체 기록용)도 모아둬야 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거자료가 된다.
계약금을 보낼 때 가장 주의해야 할 점은 송금 계좌다. 사기꾼들은 건물주 계좌로 보이는 가짜 계좌 정보를 제공하기도 한다. 따라서 중개인이 알려준 계좌가 아니라 반드시 건물주 본인에게 직접 전화해서 확인해야 한다. 통장 사본을 받아서 이름이 정확히 일치하는지도 확인하자. 만약 불안하다면 계약금을 소액씩 여러 번 나눠서 보내거나, 중개인 에스크로 계좌를 이용하는 방법도 있다.
에스크로 계좌는 중개사가 계약금을 임시 보관했다가 실제 계약이 완료되면 건물주에게 넘겨주는 방식이다. 이 경우 사기를 당해도 중개사가 책임을 져야 하므로 훨씬 안전하다. 비용이 조금 더 들 수 있지만, 큰 계약금을 보낼 때는 에스크로 이용을 권장한다. 어쨌든 계약금을 보내기 전에 건물주와 중개인에게 최소 2~3번은 확인하고, 서면으로도 받아둬야 분쟁을 피할 수 있다.
전월세 계약은 인생에서 가장 큰 금전 거래 중 하나다. 계약금을 남기거나 사기를 당하면 회복하기가 어렵다. 그래서 시간이 다소 걸리더라도 체크리스트의 모든 항목을 확인하고 진행하자. 건물주나 중개인이 서두르라고 재촉해도 흔들리지 말고, 충분한 시간을 갖고 신중하게 판단하자. 또한 계약 후에도 계약금 입금 확인, 전입신고, 관련 서류 보관을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있다는 점을 항상 명심하자.
전월세 계약은 신중함이 곧 돈이다. 이 글의 체크리스트를 프린트해서 현장에 가져가고, 계약 전 모든 항목을 확인한 후 진행하자. 다만 구체적인 법률 문제가 생겼다면 변호사나 대한법률구조공단에 상담을 받아보자.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 신청/적용 전 반드시 해당 기관 공식 채널에서 최신 조건을 확인하시기 바랍니다.